住まい情報活用術
二世帯住宅なら保証人も便利です。何しろ一つの所に二世帯が住んでいるのですから、保証人が必要になったらすぐ近くに何人か必ずいるのです。赤の他人だったら頼むのも一苦労でしょうが、家族だったら安心して頼れます。一蓮托生とばかりに様々な保証人になってもらいましょう。そのための家族ではないですか。困ったときはお互い様。お互いに必要なときに保証人になってあげれば、連帯保証人の確保が困難だと言われる現代をたくま
二世帯住宅なら保証人も便利... の続きを読む
収益不動産への投資が有効なのは、個人の場合だけではありません。一般に経営者が銀行から事業資金の融資を受けるときに、担保が必要になる場合があります。その際に、担保がないなどというのは、事業主にとって計画性のなさの現れ以外の何物でもありません。たとえば、事業主が収益ビルなどの収益物件を保有しており、年数の経過と共に収益物件購入のための借入金の返済が進めば、返済原資はテナントからの家賃収入なのですから、
事業主にとって担保がないなどとは……... の続きを読む
不動産の売買の際、宅地建設取引主任により、「重要事項の説明」というものが行われる。これは「重要事項説明書」という書類にその物件に対するあらゆることが記載されており、それらの説明を受けることである。取引主任者は、取引主任証を買い主に提示しながら説明をしなければいけない。したがって、重要事項説明書は、一項目ずつしっかり確認し、そして不明な点があれば聞き返すことにしよう。このような重要事項説明の際、相手
「重要事項」に目を光らせる... の続きを読む
不動産への投資というと、これまでの考え方では値上がり有望な土地や建物を所有し、売却してキャピタルゲイン（売却益）を得るということが一般的な認識としてありました。そのために、不動産投資には何やらいわくありげな、普通の経済活動から掛け離れたもののようなイメージがあったことは否定できません。まさしく、利益が出さえすればいいという投資の手段としてしか見られていなかったのです。でも、それでいいのでしょうか。
生活、経済活動の基盤である不動産の共生... の続きを読む
マイホームを買う場合、たいていは新築を希望する人が多い。しかし、新築を買うことは不幸への第一歩であり、損をする可能性が高いことを知っているだろうか？マイホームを買う場合、金のことより夢やミエを優先することが多いようだ。のちのち、それで損するか得するかはあまり考えない。新築の方が気分はいいかもしれないが、その代償はあまりにも大きい。では具体的に、一戸建てのマイホームを考えてみよう。マイホームは何から
分譲マンションと一戸建ての違い... の続きを読む
「三人寄れば文殊の知恵」といわれるが、これは住まいの問題を解決するときにもあてはまる。一人でどうしようか悩んでいるより、何人かで集まって“協議検討”するほうが、思いがけない解決策が見つかるものだ。ご近所の主婦、古くからの友人など、何人かでグループをつくって知恵を出しあうようにしてはどうか。他人のやり方を見ていると、自分のやり方のまずさを認識することもあるし、逆に「こうすればもっとラクに片づく」など
一の知恵を十にする法... の続きを読む
ときあたかもパズルが崩壊し、地価が急落する様相をみせ、「内省」を超えて経済界は危機感をうすうすと感じ始めていた。いよいよ本当の意味での計画の時期が到来した。マスタープランの強化と議会の議決、さらには市民の参加を強調した地方分権が主役になるべきだというのであり、それは野党議員立法として国会に提出された。神奈川県真鶴町の「美の条例」が準備されたのもこの頃からである。だが、奇妙なことが起こりだした。この
内省の時代よりはるかに短命に終わった反省の時代... の続きを読む
なぜ修繕積立金が安く設定されてきたのでしょうか。それはマンション業者が「売りやすく」するためのテクニックだったのです。ローン以外に毎月6000円、1万円といった積立てがあると聞くと、購入をあきらめてしまうユーザーがいるからです。しかし、新しい視点で反省され、修繕積立金を長期修繕計画に必要な費用に見合う額に設定する傾向になってきました。平成7年9月中句に発売された「モアステージ千葉桜木」（長谷工不動
マンション購入時には要チェック... の続きを読む
不動産投資で多くの収益を上げるにはどうすればいいのでしょうか。家賃収入を得るには入居者を入れなければなりません。その入居率を確保するには優良物件を選ぶこと。優良物件を探すうえでの基準は、さまざまな物差しがあります。例えば、立地、地価、路線価、土地の特性（地盤沈下など）、駅までの距離、駅の乗降数、近隣の情報、周辺物件の家賃設定、治安、建物図面のほか、今後の不動産価値の動向にも注意を払いたいところです
優良物件を確保しよう！収益を上げる千里眼の極意... の続きを読む
困るのが不測の事態があっても返済条件を変更できなくなるという点である。返済条件の変更には払込期日の変更、毎月払いとボーナス払い分の金額内訳の変更や返済期間の延長、短縮などいろいろな手段があるが、そのうち、返済が厳しくなった場合に使えるのが返済期間の延長。５年で返すものを10年で返済することにすれば、利息は増えるものの、返済額は少なくなるというやり方である。が、最初から返済期間ぎりぎりまで借りている
ローンと自分の人生の３大支出のバランスを考える... の続きを読む
別荘という名前のつくものを最近はあまりTVでも見かけなくなり、言葉もそんなに聞かないようになりました。ここ最近は、不景気が長く続いていたので、家を買うことでさえ困難な時代です。しかし、先日ふとTVを見ているときにある有名な方のセカンドハウスが紹介されていました。日本国内ではなく海外にあったものなのですが、庭には大きなプールがあり、きれいに剪定された庭・デザインのおしゃれな部屋が沢山うつっていました
贅沢の象徴といえば「別荘」... の続きを読む
日本でLDKがどれくらい外に開かれているのだろうか？世の中すべての人が兄弟姉妹とはいかないが、せめて気楽に親しい人を呼んで食事くらいしているのか。ホームパーティといった、語らいのための集いが習慣化されているか。答えはNO。それはさきほど見てきた通りである。さて日本人が家に人を招きたがらないのは、ひとえに住宅事情のせいだとされてきたし、わたしもそう思っていた。しかし、ほんとうだろうか？持ち屋一戸当た
日本人は家に人を招きたがらない... の続きを読む
昭和五十〜六十年代。わが国経済が高度成長から安定成長に移り、企業の資金需要が減退するとともに、民間金融機関は構造的に個人部門への運用を強化するようになりました。全国銀行の住宅ローンの新規貸出額は平成元年度に一一兆一八六一億円とピークを更新しました。民間金融機関による住宅ローン残高は、平成元年度末（平成二年三月末）現在で、わが国住宅ローン全体の約六割のシェアを占めています。民間金融機関の総貸出に占め
民間住宅金融の推移（昭和五十年代〜六十年代）... の続きを読む
転貸融資の場合、事業団からの直接の借入者は大別して一般事業主、直貸事業主および民法法人の三つに分けられます。平成二年度の転貸融資の融資決定は件数で一一万六〇一二件、金額で八三五五億円でしたが、融資対象者別では民法法人が一〇万七六六四件、七七八四億円と最も多く、次いで直貸事業主、一般事業主の順になっています。民法法人を通じての申込割合は年々増加していますが、民法法人を通じての利用率が高いのは、次のよ
転貸融資と公庫を通じての併せ貸しの融資対象者... の続きを読む
国・地方公共団体、公団・公社などの官庁工事の入札は、競争入札が大原則である。競争入札でないのは、特定工事に限って行われる特命・委託入札だけで、工事量は非常に少ない。官庁工事の競争入札は、国は会計法、予算決算および会計令、地方公共団体なども地方自治法などによって義務づけられている。この官庁工事の入札は、一般競争入札と指名競争入札とがあるが、指名競争入札が大部分である。一般競争入札は、ほとんど行われて
官公庁の入札制度... の続きを読む
発注者別でみると民間五五・九％、官公庁などの公共関係三六・五％、海外工事その他が七・六％となっている。官公庁の発注が四割を割ったのは五十年代でははじめてである。公共事業予算抑制の影響がはっきり出てきている。五十三年度には民間と官公庁の比率はほぼ同じであった。民間工事では、やはり商業、サービス業、不動産業などの非製造業関係が圧倒的に多くほぼ八割、全体に占める比率四三・二％、鉄鋼などの製造業関係が二割
五十六年度の実績にみる発注者の業種... の続きを読む
何らかの類似性があるに違いない。いよいよ佳境というのに残りの紙数が乏しい。あれこれとばして、先を急ごう。あと四百字詰め二枚で、建築はなぜ人間に不可欠かの答えまで走りぬけないと。記憶術のことはおいといて、さて、眠りの次は夢について。なぜ、夢なぞ見るのか。見てないと思っている人も、脳波で調べると毎晩必ず見ている。夢については建築学者が長い研究をつづけられ、成果を『夢の場所・夢の建築一原記憶のフィールド
何らかの類似性... の続きを読む
Ａさん夫婦にはあまりなじみのない駅を最寄り駅とする街が、実際には対象となります。具体的には、大森、大井町、青物横丁など、これまで工場が多かった街で、工場の廃止や移転により、新たにマンションの街として変貌しつつあるところです。こうした街にできるマンションは、１００％ペット可ですし、環境共生への配慮をなされたものも多く出ています。天井まで届く窓や、広いバルコニーが設けられる傾向にあり、日当たり・採光が
通勤立地と街のタイプ、予算に合わせて絞り込む... の続きを読む
中央区もまた川と海に囲まれている。橋が落ち、交通が遮断されたらいかにするべきか。「一部が整備している防災船片場がありまして、屋形船の協同組合と協定を結んで活用します。災害の物資や怪我人の搬送ですね。毎年九月に浜町の防災船置場を使って訓練をしています。屋形船って窓外と大勢を乗せられるんです。たぶん百人くらい」四季折々、江戸の名残りをとどめて川を上り下りする屋形船が、災害時には救援船に様変わりする。防
災害に強いマンションは絆が残っている... の続きを読む
オーダーメード？しかも家庭用ではなく、割高な店舗用？そんな予算は、どこにもないのだが……と得る私を、建築士は浅草・合羽橋の業務用家具の店に連れて行ってくれたのだ。今回の大規模修繕の設計監理をお願いしている建築士は、店舗設計などをメインにしている人なので、内装家具を安く調達することは右手のものなのである。イメージは漠然とあるけれど、品物のスペックも材質も決まっていない状態で、建築士がどのように相見積
「オーダーメード」なのに... の続きを読む
分譲住宅や賃貸住宅のように、不特定の入居者を対象とし、集団をもって建設されるものに対しては、個人住宅（建設）に適用される建設基準に加えて、集団住宅として必要な住宅の質、性能、環境の整備、耐久性、安全性等に関する事項を規定しています。例えば、〇・三ヘクタールまたは五〇戸以上の団地では、一〇〇分の三以上の児童遊園地等の設備、規模に応じたオープンスペース、駐車場、自転車置場、集会所、管理事務所の設置など
分譲住宅・賃貸住宅について... の続きを読む
社会保障制度審議会の『老後の生活調査報告書』（一九六八年）によると、老人の子どもとの別居理由に「住居が狭くていっしょに住めない」というのが一六・一％もある。これは全国調査であるが、住宅難のひどい大都市では、もっと大きな数字が出てくる。東京都に居住する六〇歳以上の老人約一一六万のうち一万三三〇〇人についての調査によると、「子どもがいながらいっしょに暮らしていない」ものが三二・五％を占める。別居理由は
老人が家族と別居する理由... の続きを読む
実務をやっていると、お客様の「3年後にローンの金利見直しと子どもの受験が重なる」というケースに遭遇することがあります。心配事が重なって少し不安だなあ」という場合、受験をずらすという選択はありませんから、ローンの固定期間を5年にするという選択をします。人生にとっての損得は何もお金だけではありませんから、支払額より安心が上回るのであれば、不安を取り除くことをトクとしてもいいのです。家族で話し合って出た
その家族によってトクする状態は違う... の続きを読む
必要資本の考え方を使って、必要利益の算出方法の一例をあげてみよう。モデルを、現在、完工高が五〇億円の上本建築業とする。この場合、必要資本比率は業界単純平均の三三・四％としてみよう。（計算の条件）（1）工事高は、年一〇％ずつ増やしたいとする。（2）必要資本比率は、毎年一定とする。（3）実際には、自己資本は資本金と内部留保に分け、借入金は長期・短期に分けておくほうがより実務的でわかりやすい。（4）現在
必要資本比率から考える利益計画... の続きを読む
2006年以降、公共工事で急増したダンピング（過度な安値）受注に対して国交省は、特別重点調査や施工体制確認型総合評価方式などを実施して厳しい態度で臨んできた。08年3月にはダンピングの基準になる低入札価格調査基準価格を引き上げ、これらの対策の効果を検証する段階に入った。特別重点調査は、応札額が調査基準価格を下回り、発注者が作成した予定価格の内訳に対して、直接工事費75％、共通仮設費70％、現場管理
予定価格の80〜82％が「品質確保に必要な価格」... の続きを読む
頻繁な支払いの実現へ検査効率化を促進している。国土交通省が試行している施工プロセス検査では、日々の施工状況を確認する定期的な検査のほか、２ヵ月に１度の既済部分検査、工期中２回以上の中間技術検査、工事完了時の完成検査を実施する。毎日のように品質検査員が確認することで、発注者にとって品質を確保できるだけでなく、受注者にとっても出来高に応じて頻繁に支払いを受けることができ、受･発注者双方のコスト意識が高
施工プロセス検査を拡大へ... の続きを読む
私が最初にひとり暮らしをすべく選んだ街はどこで、これから選ぶとしたらどんな街に住みたいかを、具体的に告白しましょう。私が最初にひとりで住んだ街、それは東京港区の白金台という場所でした。なぜ私はにわか白金住民になったのか。ちょっと長くなりますが、経緯をお話ししますね。まず、私が生まれたのは墨田区の向島という下町でした。しかし向島に居たのは1年余り。その後両親が引っ越しを決め、私は埼玉県民として育つこ
私が最初にひとりで暮らした街... の続きを読む
不動産購入に関しては、舞台裏を知っておいていただくのか、結局はお客さまのためになると信じるから、ありのままの話をつづけさせていただく。多くの不動産業者は．物件の大量供給を前提とした商売をしている。だから、売ることがなによりもまず大切なのだ。抱えている物件か売れなければ、それは不良在庫となり、会社の資金繰りが悪くなって、こうなると死活問題だから、無理をしてでも販売してしまおうとする。いきおい、お客さ
ほとんどの不動産業者は、「不動産の大量供給」を前提... の続きを読む
景気の良し悪しに左右されやすい業界の一つとして不動産業界があると思う。今から20年以上前のバブル時代には一番羽振りの良い業界であったのではないか。その頃の私は仕事上で他人の収入を目にすることが多かった。ある時、高校を卒業したばかりの若者が驚くほどの給与を貰っていて驚き、職業欄を見ると不動産関係の仕事をしていた。日本中が好景気に浮足立っていて、終わりがくることを考えもしなかった時代である。そんな時代
景気に左右されやすい不動産業界... の続きを読む
土地購入の際に、個人間で売買をすることもあります。不動産屋会社からの紹介や住宅会社からの紹介ではなく、身内から購入する、歩いていて蜜型物件に連絡をする、等という場合です。知合いや親族から購入する場合は問題ありませんが、現場に貼ってるチラシなどを見つけて購入する場合は注意が必要です。知合いや親族の場合でも、後々問題が起きる可能性がありそうな場合、不動産会社を仲介に入れるようにしましょう。個人間だと、
土地購入は不動産会社を仲介に... の続きを読む
下の子供が、アレルギー症状を持っています。小さいころは小児喘息の発作を時々起こしました。ハウスダストにも敏感に反応しますから、健康住宅に関心があります。現在住んでいる家はすべてフローリングにしましたから、かなりアレルギーも治まりました。高気密による結露は、二重サッシで解決できました。これからは珪藻土の壁に改装できたらいいなと思っています。家の中を空気がいつも循環している設計にも関心を持っています。
アレルギー対策の健康住宅... の続きを読む
エンパイア・ステートビルディングは、ニューヨークの摩天楼のシンボル的な建物ですよね。夜の綺麗なイルミネーションは印象的ですが、建物に窓は6000個以上もあるんだそうです。86階に備えられた展望台は屋外にあるので、ニューヨークの景色を窓ガラスを通さずに眺めることができます。高さにすると320メートルといいますから、高所恐怖症の人だと展望台に立つのは難しいかもしれませんね。そういえば、この展望台を待ち
NYのエンパイア・ステートビルディング... の続きを読む
建築設計といっても幅は広く住宅からビル、商業施設、学校、病院など様々な建築物があげられます。設計する建物の規模によって、設計する会社が異なってきます。大規模なビルなどは、大手の会社の設計士などが手がけ、またデザイン性にこだわった住宅や商業施設などは、設計事務所が意匠設計を行うこともあります。住宅の場合は、建築士が在勤する建設会社や工務店などが設計を行っていたりと幅広く、建築する用途によってかわって
建築設計の特徴について... の続きを読む
私のマンションは93世帯住んでいますが、いろいろな人がいます。迷惑行為で困っています。集合住宅なので仕方ないかもしれませんが、常識を超えている場合もあるんです。まず管理費を滞納する。これは本当に困っています。理事会である一定の金額以上になったら、部屋番号を公開することにして今はエントランスに張り出されています。1世帯ではなく、何件かいるのに驚きます。張り出していてもなかなか支払わないので、困ります
集合住宅はいろいろな人がいますよ... の続きを読む
家を建てようと考え、それを建築家にお願いしようと思った時どうすればいいのでしょう。まず探し方ですが、ホームページを見て・雑誌を見てというやり方もありますが、紹介してもらうというのが一般的で一番安心するのではないでしょうか。実際完成した住宅を見れることでイメージもわきます。その建築家ですが、リフォーム番組を見た事がある人はわかるかと思いますが、デザイン重視の人、効率性重視の人、コストダウンを得意とす
家を建てる際の建築家の選び方... の続きを読む
2000年代の超高層マンションは、建築コストを安く抑えることができるようになり、01年以降、紅年、首都圏だけでも40棟を超える超高層マンションが供給されていく。富裕層ではなくても、一般的なサラリーマン世帯でも手が届くような価格帯になった。こうして超高層マンションを買うために4000〜5000万円の住宅ローンを組むことになったのだ。この住宅ローンマネーが90年代は高層マンションを、00年代には、超高
住宅ローンは借金だ... の続きを読む
問題になるのが住戸に附随するバルコニーだ。バルコニーは基本的に共用部分だ。というのも、火災の時のことを考え、住居には２カ所以上の出入り口を設けなければならない決まりになっているから。それで、マンションにおいては玄関とバルコニーに面した窓が「２ヵ所の出入り口」となり、バルコニーが万一の場合の避難路として確保される。大事な避難路だから、バルコニーは勝手なことができない共用部分として確保されるわけだ。分
共用部分、敷地、付属施設の権利は均等ではない... の続きを読む
問題は低層階です。低層階の住戸の広さは約55〜65平方メートルくらいで１ＬＤＫか２ＤＫの間取りです。低層階には、超高層マンションならではの眺望のメリットがほとんどないので、狭い住戸を並べて１住戸当たりの価格を安く設定されているケースが大半です。湾岸地域は都心に出るのに便利な立地ですから、この低層階の想定顧客はＤＩＮＫＳか30代後半〜40代前半の独身エリートサラリーマンといったところです。しかし、こ
湾岸地域は都心に出るのに便利な立地... の続きを読む
普段何気なく使っている電気ですが、一か所のコンセントで使える電気容量を知った上で使っているでしょうか。またタコ足配線をしがちですが、知らないで容量以上の電気器具を使っていると、火事の原因にもなりかねません。ブレーカーがよく落ちるというようなときも、仕組みを知っていると対処の方法がわかります。電気器具が増えると、つい一か所のコンセントに、たくさんの電気器具のプラグを差し込みたくなります。コンセントに
電気のトラブルは、こうして解決できる... の続きを読む
21世紀に入ったあたりから、2005年まで、首都圏では、８万〜９万戸台もの大量の新築マンションが供給されていました。しかし、それも今は昔。2008年には４万3000戸台までに落ち込み、建設中に売り切ることができなかったため、完成済みマンションの在庫も増加しました。また、各地のマンションのモデルルームでは、一等100万円！のくじやテーマパークの入場券、高級キッチン用品などたくさんの這苦悶が登場してい
マンションは一生の買い物、安易に買ってはいけません... の続きを読む
住生活の秩序を守るために最低限必要とされている食寝分離の確保もされていない住宅は、民間借家全体では三七％、同東京では五三％、大阪で四〇％を占める。しかもこの間、政府の必死の持ち家促進政策にもかかわらず、持ち家世帯の割合は一九六三年の六四・三％から八三年の六二・三％へと、むしろ下がっている。そのうえ、持ち家に多い一戸建て住宅（独立住宅）の敷地面積をみると、一〇〇平方メートル未満の住宅は、東京で四四・
目まぐるしく入れ替わる日本の住宅... の続きを読む
高級マンションの有力な買い手も外資系金融機関のバンカーたちだった。有力外資のマネジング・ディレクターの年収は、5000万円を超えることが多かった。日本の銀行だと頭取の年収を超える水準である。そうした外資系の金融マンが自ら住むためのマンションのほかに、値上がりを当て込んで億ションを買いあさった。有力外資の拠占近くの高級マンションは発売と同時に完売になるケースも見られたが、竣工しても2、3割の部屋はあ
首都圏の億ショッの分譲戸数... の続きを読む